中古マンションの物件を取扱う不動産業の間で人気が高まっているのが、物件をリフォームして販売・転売する手法です。 ここではなぜ、今マンションのリフォーム物件に注目が集まっているのかまとめました。
新築物件の高騰・供給戸数減少
大阪を中心とする近畿圏におけるマンションの新築物件の販売価格は近年上昇を続けています。 2011年には平均3,490万円だった近畿圏の新築マンションの平均販売金額は、2020年には4,181万円と20%近い上昇率となっています。
参照）不動産経済研究所
背景には、供給戸数の減少が挙げられます。
近年の都心回帰の傾向から、マンションはより立地のよい物件が好まれるようになりました。
これまで数を捌いていた郊外のマンションは売れ残るケース続いたことから、建設会社・デベロッパーが避けるようになったことも影響を及ぼしています。
また、都心の再開発など大型の案件を取扱うことができるデベロッパーは必然的に大手や複数共同体での開発が中心となっていることも、価格の上昇に繋がっていると考えられます。
実際に近畿圏のマンション供給戸数は、2018年をピークに減少傾向が続いています。
コロナの影響もありますが2020年は特に落ち込んでおり、2021年度もほぼ同数(16,000戸程度)になると予測されています。
その他、住宅ローン減税・消費税増税・人件費の高騰なども販売価格上昇の背景にはあるでしょう。
マンション新築神話の崩壊
では実際にマンションを購入する側の状況はどうでしょうか。
厚生労働省の賃金構造基本統計調査によると、大阪府の平均年収は2011年503万8800円でしたが、2020年は504万2400円と1%も上がっていません。
先述の通り、新築マンションの20%近い価格高騰、消費税率の上昇(8%→10%)、さらに供給戸数の25%近い減少ともあれば、若い夫婦の世代が新築マンションを購入するハードルはどんどん高くなっていると言わざるをえないでしょう。
「マンションは新築」という神話は、崩壊しつつあると言えるのではないでしょうか。
中古マンションの売買が活性化
不動産経済研究所や東日本不動産流通機構のデータから、首都圏における新築マンションの供給戸数と中古マンションの成約戸数をグラフにすると、2018年ごろを堺に中古成約件数が新築のそれを超えていることが分かります。
特に2019年以降はその差が広がり、中古：新築の割合が６：４と、中古が大きく伸ばしていることが分かります。
昭和56年に定められた新耐震基準や阪神大震災・東日本大震災などの大型地震の教訓からマンションの耐震性・耐久性は数十年単位で改善されてきたことが実証されており、中古マンションの大規模修繕や老朽化対策などのノウハウも確立しつつあることから、今後も一層中古マンションの売買への関心は高まるものと思われます。
中古マンションのメリットとデメリット
様々な要因で取引が活性化している中古マンションですが、購入する側からはどのような点が人気なのでしょうか。 また、逆にデメリットも確認します。
メリット１）立地が良い
古いマンション、特に20-30年前に立てられた物件は都心や駅に近い等、立地が良いことが多いです。 郊外の新築マンションや一軒家では都心や商業施設までのアクセスに自家用車が欠かせないことも多いのですが、都心部であれば車がなくても不便を感じることは少ないでしょう。
メリット２）価格が安い
新築で立地の良い物件を購入しようとすると、都心での再開発による複合施設化などにより高額なタワーマンションなど、庶民には手の届かない価格帯になることがしばしばですが、中古であれば郊外の新築よりも安い値段で購入することができます。
デメリット１）駐車場がない、少ない
現在販売されている新築マンションでは比較的駐車場が確保されています。 しかし立地のよい中古マンション物件では駐車場がなかったり、あっても台数が少なく、既に以前からの居住者で埋まっていることがあります。
デメリット２）大規模修繕や割高な管理費
マンションでは国土交通省から「長期修繕計画作成ガイドライン」が定められ、30年以上の修繕計画の作成が推奨されています。 これに基づき、マンションの外装を始めとする共用設備のメンテナンスが12年周期で組まれていることが多いようです。 特に36年目といったタイミングでは外壁・天井・バルコニーなど多岐に渡る修繕が実施され、その負担は膨大な額になります。
中古マンションにおいては老朽化した設備の修繕・改善のため、修繕積立金などの管理費が割高になることが多く、購入金額以外の費用をしっかり確認する必要があります。
中古物件をリフォームで付加価値を
2019年の中古マンションの売買における平均取引金額は21.7年。 最初の修繕が終わり売買価格が手頃な値段になった築20年前後のマンションは人気があります。
しかしインテリアはやはり20年近く経過すると新築と見劣りしないとは言えません。 そこで大掛かりなリフォームを行って、自分のイメージに合う部屋を手に入れる人が増えているようです。
先述のマンション供給戸数を見ても、2013年にピークを向かえていますので、今後10年間は中古の良質な物件が供給され続け、リフォームをして住む人がますます増えると考えられます。
中古マンションを扱う不動産業においても、今後はマンション物件の取扱が増えていくでしょう。
リフォーム転売事例
大阪市で不動産業を営むG社様
リフォームして転売・売却する予定で自己資金で大阪市内の好立地の中古マンション物件を購入。 しかし当初の計画より仕入金額が高くなってしまった為、リフォーム資金が不足する事態に。 リフォーム資金を見積りしたところ500万円必要と判明。 自己資金では到底足りないことから、頭を抱えていたところ、インターネットで検索して当社の不動産担保ローンを知る。 融資に際してやはり立地の良い物件だったことからマンションを担保にして500万円の融資を実行。 無事、マンションをリフォームし売却するまでのつなぎとして利用されるということでした。
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