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創業期の不動産賃貸業の資金確保は



「サラリーマン大家」という言葉が話題になるように、今個人でも不動産賃貸業を始める方が増えています。 個人で不動産賃貸業を始める方法とその資金繰りについてまとめてみます。



不動産賃貸業とは

「不動産を持っている」「不動産を副業にしている」という声を聞いたことがある場面は今までに何度もあることでしょう。

そのため"不動産"に関わるビジネスは多岐にわたります。


中でも「大家さん」と呼ばれる、"部屋や土地を第三者に貸して、その賃料で収益を上げる" のが「不動産賃貸業」です。


初心者にとっては始めるのにハードルを感じるかもしれませんが、以外なことに資格や免許などは不要で始められます。


いわゆる会社である「法人」を設立する必要は必ずしもなく、個人(個人事業主)でも運営できます。


そんな大家さんの数ですが、ある調査では、日本国内の「大家さん」は320万人と言われています。

人口の2.6%。およそ50人に1人は大家さん。不動産賃貸業は身近な存在です。



大家さんになるメリット

サラリーマンが副業として大家さん=不動産賃貸業に注目するには、いくつかメリットがあるためです。



1.副業に最適


勤め先の会社の就労規則や業務内容により、一般的なサラリーマンは毎日定時に出勤し、残業をこなしながら働いています。

そのため平日働いている日は仕事以外のことをしたくない・時間が避けないという人が多いでしょう。 不動産賃貸業は入居との契約や対応、賃貸物件のメンテナンス以外に毎日行わなければならないような業務がありません。

「不動産で不労所得」と言われるように、働かずに収入を得られる(実際には先述の通りやるべきことはありますが)ため、日中や平日に忙しいサラリーマンの副業に最適だと言えます。



2.個人で開業できる


コロナ渦で副業を解禁する会社も増えていますが、別に会社を設立するとなると状況は別かもしれません。 また会社=法人設立には、株式会社であれば印紙代も含めて設立費用は242,000円の費用もかかります。(資本金2,140万円未満の場合)

法人設立後には法人銀行口座の開設など登記以外の手続きも多く、設立後も毎年の決算手続きや経理・法人税など、会社運営の労力の負担は少なくは有りません。 しかし不動産賃貸業は個人(=個人事業主)でも始めることができます。あくまで個人としての収入として処理できます。

開業届こそ必要ですが非常にカンタンな書類を役所に提出するだけです。また毎年の確定申告は税理士さんと契約すればほぼ丸投げで手続きは進みます。



3.小さく始められる


「大家さん」というと、アパートで複数の部屋を持つ建物を1棟丸ごと所有しているイメージがあるかもしれません。 しかし実際には1部屋でも貸すことができれば、不動産賃貸業スタートできます。

都心や駅近のマンション1部屋を購入し、手入れしたりリノベーションして貸し出す方法です。 人が住む以外でも、オフィスビルの1フロアを区分所有し貸し出す方法も。

こうして少しずつ始めて、得た利益で新たな物件を追加購入していく、という形で収入を増やしていくのです。



4.節税につながる


サラリーマンで会社に出した領収書が経理に認められなかったということも多いかと思います。 個人とはいえ自身で事業を行う=個人事業主として確定申告を行うということになれば、経費は事業として処理することができるようになります。

また家族をスタッフとして雇用し、専従者給与として給料を支払えば、世帯としては所得が増えるにも関わらず経費として節税できます。

また事業で発生した収益を個人型確定拠出年金(iDeCo)として活用する方法も良いかもしれません。例えば年間10万円の年金に加入すれば、半分の5万円は非課税となり節税できます。



賃貸物件のチェックポイント

では賃貸物件を購入する際のチェックポイントはどのような点があるでしょうか。



1.地域の状況


そもそも周辺の地域に部屋や物件を借りてくれる人が居なければ、収益を上げるどころかマイナスになってしまいます。 物件を選定する際の最大のポイントは「その物件を借りられるかどうか」です。 人口が長期的に増えている・再開発等で今後増える可能性がある地域であれば、多少他の条件が悪い物件でも収益を上げることができるでしょう。 また近隣に大学があるなど人の入れ替わりが安定してあるような地域は安定して収入を得られるでしょう。



2.立地の確認


不動産賃貸業を実際に運営した際に気になるのは、入居率や平均契約年数といった数字になります。 10部屋貸せる状態でも入居率が50%では半分の家賃しか得られません。修繕費など様々なコスト(固定費)は入居率に関わらず発生しますので、入居率が高いほうが優位であることは言うまでもありません。また解約・退去が多い物件も要注意。副業にも関わらず手続きに振り回され、入退去に伴うトラブルに巻き込まれるリスク・コストも増えるためです。 こうした入居率・平均契約年数に高い影響を与えるのが、立地や環境です。 購入する物件が、極端に不利便性が低い立地や、騒音、地域環境などではないか必ずチェックを行いましょう。



3.物件の老朽状況


格安の物件にはかならず訳=理由があります。 多くの場合、築年数が高い物件は老朽化のため驚くほど安い値段で入手できます。 しかし老朽化した建物は水回りや配線がダメになっていることが多く、雨漏りや下手すれば壁のヒビ・建物自体が傾斜している・現在の耐震基準を満たしていないなど、多くの問題を抱えていることを忘れてはいけません。 幸運にもこうした問題がなかったとしても、部屋自体が畳敷きでトイレは和式、といった物件では入居率は期待できないでしょう。また家賃が低くなればなるほど、モラルの低い入居者が増えトラブルに巻き込まれるリスクも高まります。



肝心な物件購入資金の獲得方法

3つのチェックポイントを踏まえて物件を探すと、それなりの資金が必要であることに気づきます。 しかしサラリーマンの限られた収入ではなかなか物件購入資金を確保することができないのも現実です。


特に副業での不動産購入では銀行のローン・融資の審査・条件は大変厳しいものになります。 また現在すでに自宅やマンションのローンを抱えている場合、追加でのローンはほぼ通ることがないでしょう。 (よほど立派な会社で高額の年収があれば別かもしれません)


そこでオススメなのが、購入する物件そのものを担保にお金を借りる方法です。


不動産担保ローンという方法でお金を借りることができるのですが、その担保に購入する賃貸物件を当てるのです。


購入前なのに担保にできるの?


と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、自宅のローンや自動車のローンも、ローン中はローン会社の物(第一抵当権)が付いているはずです。



不動産担保ローン利用事例

実際に不動産担保ローンを活用して不動産賃貸業を始めた事例を見てみましょう。



Oさんの事例(大阪府岸和田市在住)


堺市で収益物件を親戚から譲ってもらえることになり、不動産賃貸業を副業として始めることに。 しかし本業がサラリーマンのため、銀行に相談するも、借入はやはり難しい。 そこで不動産担保ローンで融資を受けることに。


融資にあたっては、対象の物件が近くに大学がありしっかりとした稼働が見込めることから800万円の融資を受けることができた。


もともと親戚から周辺の相場より安く物件を譲ってもらえることで、利回りも良く、家賃収入でローンの返済も十分行えることから、 金利が少しくらい高くても返済できると判断。


不動産賃貸業として実績を重ねた上で、銀行での借り換えができればと考えている。

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