コラム・お知らせ:不動産転売業の運用資金の獲得方法は

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不動産転売業の運用資金の獲得方法は(2021年2月17日)

不動産転売業の効率的な運用のためのは、土地売買のための資金繰りが非常に重要になります。そこでこのページでは不動産転売の実態と、売買資金について融資元を比較・調査します。

不動産転売業とは

不動産転売業とは、不動産を購入し、売却した後の差額で利益を得る業種のことです。
隣接する複数の土地を購入し大きな土地として評価を上げたり、築古の建物を更地にするなどして土地の価値を高め、購入した金額よりも高い値段で売り渡します。
それではこうした転売業は、一般的な不動産業とはどの点が異なるのでしょうか。

一般的な不動産業との違い

一般的な不動産業は建物や土地を”仲介”という形で次の購入者へ売却することで仲介手数料で収益を得ていますが、不動産転売業は建物や土地そのものを購入し、何らかの付加価値を付けて売却することで利益を獲得します。

一般的な不動産業

建物や土地を売りたい人と買いたい人を繋ぐ=仲介し、それに関わる手続きを代行することで手数料を得る

不動産転売業

建物や土地そのものを購入し、付加価値を付けて次の購入者へ売却する

不動産転売業は合法

こうした行為は「土地転がし」とも言われ、良い印象をお持ちでない方も少なく有りません。
しかし、土地の”本来の価値”を引き出し、それに”投資”し、改めて評価を得ることで利益を得る、戦略的な仕事です。

大手企業・デベロッパー・不動産業者も”再開発”という名目で建物や土地の買収を行い、ビルやマンション・商業施設を建設するといった形で営業しており、全く違法性はありません。

主な大手デベロッパー
三井不動産
三菱地所
住友不動産
東急不動産
野村不動産

転売は悪か

近年、「メルカリ」などのフリマアプリの浸透により、”転売” という行為の認知度が上がりました。一部でプレミア商品を買い占め、ネット上や中古品買取業者へ売ることで差益を得ており、「テンバイヤー」として問題になっています。

しかし元々の「転売」は、経験と知識で埋もれている商品を発掘し、良さを知る人に販売する行為でした。土地・建物の場合は、こうした元々の転売の形態として、仕事・業務として行われており、決して悪い行為ではないと言えるでしょう。

跡継ぎのいない賃貸アパートや不動産物件などを買い取り、建物を解体して更地にするなど、建物解体の手続きの代行業とも言えますし、更地で売り渡すことで新しい建物が立てば、地域の再開発にも繋がります。

運用資金の獲得が課題

しかしメルカリと同じ”転売”でも、対象が不動産となると、その資金繰りは非常に重要になってきます。

数千万円単位のお金を動かす訳ですから、少しでも多くの資金でより良い物件を購入し、売却する必要があります。

また、購入した不動産は、すぐに売却できるものもあれば、一定の期間保有することで価値が高まるケースや、建物を解体し更地にする必要があれば追加の資金が必要になるケースなど、手持ちの資金は多いに越したことはないと言えます。

では、どのように運転資金を確保すれば良いでしょうか?

自己資金

自分自身で貯蓄するなどして確保した自己資金、資本金です。不動産転売業を初めた直後から多くの手持ち資金を保有していることはあまりないと思います。そのため、自己資金だけで運用するのは限定的になり、本業として運用するのは非常に困難でしょう。

メリット

自分で貯金したお金なので、自由に使え、利子などは発生しません。

デメリット

貯金額がそもそも少ないと、希望の物件をそもそも購入できないなど、行動が制限されます。

親類からの借入

親・兄弟・親戚などからお金を借りる方法です。親が一定の貯金があったり、親族との人間関係が良好であれば、一定の資金を獲得することができるでしょう。金利なども親族関係でほぼゼロで済むと思います。

メリット

親族が資産家だったり資金的に余裕がある場合は融通が効き、柔軟に資金を確保できます。

デメリット

失敗した場合に親族との人間関係が悪化したり、利益が出た場合の分配などで揉める可能性があります。

銀行からの融資

一般的な企業であれば、銀行からの融資を受けて新たな事業に投資します。健全な財務状態と、達成可能な事業計画を提出できる能力があれば、一定の融資を得ることができるでしょう。しかし、不動産転売業は融資を受けづらい傾向があり、特に起業して数年間は不安定な売上・収益から実績も少ない状態では、融資を得ることは難しくなってきます。

メリット

融資と返済を繰り返し実績を作ることで、より多くの資金融資を引き出せる可能性があります。また金融機関の取引先で協業できる企業の紹介を受けたり、金融機関のネットワークも活用できるかもしれません。

デメリット

実効性の高い経営計画・健全な経営状態など、融資が回収できる見込みや連帯保証人が求められるなど、厳格な基準により融資を受けるハードルは高めでしょう。

自治体の支援

こちらも一般的な起業であれば、国や地方自治体から様々な助成金などの支援を受けることができますが、不動産転売業という業態では助成金が該当するものが少なく、また数千万円単位の支援を助成金で受けることはほぼありません。

メリット

一般的な金融機関と比較して非常に低い金利であり、返済期間も融資直後は猶予があり長期返済が可能など、非常に条件が恵まれています。また企業直後でも事業計画や社会貢献性が高いと判断されれば比較的高額な融資を受けることも可能です。

デメリット

不動産業、特に転売など短期間で収益を上げるような一般的に社会的に貢献度が低いと判断されるビジネスモデルでは融資を受けることが難しい傾向にあります。また比較的少額(300~800万円)程度の融資が多く、不動産転売に必要な数千万円単位での融資を最初から受けることは極めて難しいでしょう。

ノンバンク

不動産転売業に最も相性の良い融資元は、ずばりノンバンクでしょう。

ノンバンクの不動産担保ローンを活用することで、「所有している不動産を担保に手持ちの現金を確保」することができるのです。

また、不動産の評価額に見合った融資を受けることができるので、資金を借りやすく、物件がしっかりしていれば数千万円単位で融資を受けることができます。

メリット

自分の商品そのものを担保に資金の融資を受けることができるので、リスクが低く抑えられます。
また不動産担保ローン以外のノンバンクと比較すると金利も低い傾向にあります。

デメリット

転売後の金額が想定よりも下回った場合、担保となった土地を手放す必要があります。
しかし担保として土地そのものも商品であり、売却・換金した利益でリスク回避ができることから、他の融資元と比較すればかなり低いリスクだと考えられます。

不動産担保ローン活用事例

 

事例1)大阪府堺市

大阪府堺市の不動産転売業S社は、創業3年目の立ち上がったばかりの企業。

地元の古いアパートに目をつけ、更地にすることで利益が得られると判断しました。
しかし既に購入済みの不動産があり、手元に十分な資金がありません。

そこで手持ちの住宅の不動産3件を担保に、不動産担保ローンで2,100万円の融資を受けることができました。
この資金を元にアパートを購入し、入居者の退去・建物の解体を行い、更地にして売却できることに。
返済は売却で得た利益から行いました。

事例2)京都府木津川市

京都府木津川市の不動産転売業N社は、更地を不動産デベロッパーに売却することで収益を得ている5年目の企業です。

今回奈良の古家の物件を紹介で案内されたのが、住宅8区画分に分割してデベロッパーに売却できる好条件の土地。
しかし建物の解体だけでなく造成も必要ということで、急遽追加の費用が発生することに。

そこで手持ちの不動産5つを担保に1,500万円の融資を受け、造成も済ませ、土地を売却。
返済は売却から得た利益から支払い、無事取引を終えることができました。

事例3)大阪府門真市

大阪府門真市のB社は、賃貸住宅物件を家賃収入の目的で購入。

しかし駅から近いものの建物が古いなどの理由で入居率は半数で推移し、十分な収益が見込めない状況に。

そこで物件を取り壊し、更地にして売却することを検討。

現在の土地を不動産担保ローンで8,500万円の融資を受け、更地にし、売却した土地の代金で土地の費用と更地の造成費用を支払うことに。

幸い、駅から近く、古い地主が多い土地柄で新たな土地が出にくいことから高額で売却することができた。

大阪府の不動産担保ローンは日本モーゲージへ

大阪・天王寺にある日本モーゲージは、地元密着型だからできるスピード・柔軟さで不動産転売業の資金繰りをご支援いたします。
大手銀行系ではない、ノンバングだからこそ柔軟な対応を心がけています。

☑築年数が古い物件
☑お急ぎの融資
☑長期・短期

大阪・天王寺の下町に密着しているからこそ親身になってご相談にのります。

大阪府の融資可能な地域

大阪市、堺市、岸和田市、豊中市、池田市、吹田市、泉大津市、高槻市、貝塚市、守口市、枚方市、茨木市、八尾市、泉佐野市、富田林市、寝屋川市、河内長野市、松原市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、羽曳野市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、東大阪市、泉南市、四條畷市、交野市、大阪狭山市、阪南市

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